無論用哪一個國際標準衡量，香港樓價都算貴。香港仍然是全球最難負擔樓價的城市，平均樓價是家庭年收入中位數的 14.4 倍。
資料來源：Global Property Guide對大部分家庭來說，一層樓背後是幾十年的積蓄和一筆不輕的按揭，也是日後留給家人最主要的財產。
可是，香港很多業主都沒有立遺囑（又稱平安紙）。換句話說，他們最值錢的資產，完全沒有安排。
你離世之後，物業會怎樣處理，要看兩件事：一是法律上用哪一種方式持有，二是你有沒有立遺囑。兩者加起來，就決定了結果。
第一個問題：你手上的物業，是用哪一種方式持有？
在考慮遺囑寫什麼之前，先要弄清楚物業的持有方式。香港有三種。
你是唯一的業主。物業全部計入你的遺產，按你的遺囑分配；沒有遺囑的話，就按《無遺囑者遺產條例》（第 73 章）的無遺囑繼承規則分配。
聯權共有（俗稱「長命契」）是你和一位或多位共有人一起持有物業，各人擁有的是整個物業，沒有各自的份額。聯權共有最關鍵的一點，是生存者取得權：其中一位共有人離世，他的權益就依法自動歸在世的共有人。這項權益不計入遺產，不用辦遺產承辦，遺囑也決定不了物業歸誰。
香港夫婦一起置業，最常用的就是這一種
你同樣和一位或多位共有人一起持有物業，但各人手上是一個固定、獨立的份額。常見的分法是各佔一半，或者按各人出資的比例。分權共有人離世時，他那個份額會計入他的遺產，按他的遺囑分配；沒有遺囑，就按無遺囑繼承規則分配。
資料來源：社區法網；Family CLIC；Tax.hk想知道自己的物業是用哪一種方式持有，可以向香港土地註冊處查冊，索取最新的土地登記冊。
沒有遺囑，三種持有方式各會怎樣處理？
物業計入你的遺產，按《無遺囑者遺產條例》（第 73 章）的無遺囑繼承規則分配。結果如何，要看你身後還有哪些親屬在世。
- 如果你有配偶和子女，配偶取得港幣 500,000，再加餘下遺產的一半，另一半由子女平分。
- 如果你有配偶但沒有子女，配偶取得港幣 1,000,000，再加餘下遺產的一半。另一半由在世的父母取得；父母已離世，就歸同父同母的兄弟姊妹或他們的子女。如果這些親屬都沒有，配偶才取得全部。
- 如果你有子女但沒有配偶，全部遺產由子女平分。
- 如果你沒有配偶，也沒有子女，遺產按固定次序，逐層傳給父母、兄弟姊妹、祖父母或外祖父母，再到其他親屬。
以上每一種情況，家人在拿到任何東西之前，都要先走完遺產承辦的程序。
你離世時，你的權益會自動歸在世的聯權共有人。這一步不需要遺囑，物業轉到對方名下，本身也不用經過法院程序。
但這不代表完全沒有麻煩。如果兩位聯權共有人同時離世，或者先後相隔很短，生存者取得權未必能清楚處理，可能要由法院裁定兩人離世的先後。在世的那一位日後離世時，如果同樣沒有遺囑，物業就會計入他的遺產，按無遺囑繼承規則分配。
你那個份額會計入你的遺產。沒有立遺囑，份額按《無遺囑者遺產條例》（第 73 章）分配。結果可能是這樣：另一位業主某一天發現，自己的共有人換了一批和他沒有任何關係的人，而他從來沒有想過要和這些人共同持有一個單位。合夥做生意的人、兄弟姊妹，或者合資買樓的朋友，最容易碰到這個情況。
資料來源：Tax.hk，Hong Kong Joint Tenancy vs Tenancy in Common遺產承辦這一關：辦妥之前，家人賣不了，也轉不了名
就算誰繼承已經很清楚，獨自持有和分權共有的物業，還有一個很實際的問題：遺產承辦未辦妥，物業就什麼都做不了。
家人不能賣樓，不能轉名，不能做轉按，物業如果已經出租，也不能正式向租客收租。這些事都要由一位有法律授權、可以代表遺產辦事的人去做。有遺囑的，要先取得遺囑認證書；沒有遺囑的，要先取得遺產管理書。
一份文件齊備的簡單本地遺產，由遞交申請到法院首次回覆，一般要一至兩個月。如果涉及海外資產，家人之間有爭議，或者文件不齊，時間會長很多。
資料來源：香港司法機構遺產承辦處；社區法網如果物業有按揭，這段期間家人要繼續供樓。但要用你銀行戶口的錢來供，又要另外經過法律程序。沒有遺囑，財務壓力在這個階段最沉重。
遺囑會寫明由誰做遺囑執行人，授權清楚，程序也就走得快一些。沒有遺囑，要等法院委任遺產管理人；有遺囑，遺囑執行人可以更早聯絡按揭機構、地產代理（如果有）和相關的政府註冊處。
最容易出事的幾種情況
如果你和伴侶沒有註冊結婚，而物業由你獨自持有，或者由你和伴侶以分權共有方式持有，按香港的無遺囑繼承規則，伴侶對你的業權沒有自動繼承權。你的業權會按《無遺囑者遺產條例》（第 73 章）傳給父母、兄弟姊妹或其他親屬，伴侶可能連住的地方都沒有。要把物業留給未婚伴侶，只能靠立遺囑。
在《無遺囑者遺產條例》（第 73 章）下，沒有經過依法領養的繼子女不算你的子女。如果你想把物業留給他們，卻沒有立遺囑，這個心願就無法實現。
如果你和兄弟姊妹或朋友以分權共有方式持有物業，而你沒有立遺囑就離世，你的份額會按無遺囑繼承規則傳給你的配偶、子女或其他親屬。另一位業主會突然多了幾位共有人，全部都不是他選的，而且對方可能想賣，他卻不想。
香港有些家庭，因為稅務、按揭資格或者歷史原因，物業只寫了夫婦其中一方的名。如果這一方沒有立遺囑就離世，物業不會自動轉到在世配偶名下，而是要先辦遺產承辦，再按無遺囑繼承規則分配。這套規則的確有照顧在世的配偶，但法院程序未走完，物業什麼都動不了。
一份遺囑可以為你的物業做什麼
物業是整項留給配偶，放進為子女設立的信託，還是按你定的比例分給幾位受益人，由你決定。
遺囑執行人有清楚的法律授權，可以更快處理銀行、按揭機構、地產代理和土地註冊處的事。
你可以寫明：物業是賣出後分錢，還是直接過戶給指定的受益人，又或者先由信託持有一段時間。
如果你和生意夥伴或者投資夥伴以分權共有方式持有物業，遺囑可以把你的份額直接留給對方，或者給對方優先購買權，免得份額落到與這項投資毫無關係的親屬手上。
遺囑做不到的一件事
如果物業以聯權共有方式持有，遺囑凌駕不了生存者取得權。無論遺囑怎樣寫，物業都依法歸在世的聯權共有人。
如果你想把自己在物業的權益留給共有人以外的人，就要先把聯權共有轉為分權共有。這是物業轉易的手續，要由律師處理，Bequest 不提供這項服務。轉為分權共有之後，你的份額就完全按你的遺囑分配。
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